¿Es mejor comprar o alquilar una vivienda?

Aunque España es un país en el que la adquisición de vivienda, el ser propietarios de nuestra casa, es un hecho profundamente arraigado -sobre todo en relación a otros países europeos en los que se estila más el alquilar-, la pregunta de si es mejor comprar o alquilar una vivienda, en mayor o menor medida, ha pasado por todas nuestras cabezas.

Evidentemente, las circunstancias personales, laborales, los gustos personales de cada individuo priman a la hora de decantarse por una elección, y las circunstancias económicas son secundarias, las cosas valen lo que cada uno esté dispuesto a pagar por ellas, como se dice popularmente, y factores como la ubicación, las prestaciones, el estado de la casa etc., pueden influir considerablemente en el precio de venta o de alquiler de una vivienda.

Rentabilidad neta por alquiler y PER

Sin embargo, hay dos reglas básicas en el mercado inmobiliario que nos pueden ayudar a orientarnos sobre la idoneidad, o no, del precio de alquiler o venta de una casa, y, por tanto, sobre si sería mejor comprar o alquilar dicha vivienda.

Rentabilidad neta por alquiler

La rentabilidad neta por alquiler es el resultado de dividir el coste anual de alquilar una vivienda por su precio de venta. Por ejemplo, imaginemos una casa que se alquila por 1200 euros al año y cuyo valor de venta o compra es de 320 mil euros.

El alquiler anual de la vivienda sería de 14.400 euros (1200 x 12), si esto lo dividimos por su precio de compra, es decir, 320 mil euros, y el resultado lo multiplicamos por 100, obtendríamos un 4,5%, y así diríamos que esta vivienda tiene una rentabilidad anual del 4,5%.

PER (Price Earning Ratio)

Este ratio nos indica el número de veces que la renta anual de alquiler está contenida en el precio de venta de la vivienda, lo que equivaldría al número de años que tardaríamos en pagar dicha vivienda con el precio de alquiler que la vivienda tiene.

La forma de calcular es la inversa a la forma en que calculamos la rentabilidad neta del alquiler, es decir, dividiríamos el precio de venta por el alquiler anual: siguiendo el ejemplo anterior, dividiríamos el precio de venta, 320 mil euros, entre el coste anual del alquiler, 14.400, lo que nos daría la cifra de 22,22, es decir, tardaríamos, 22,22 años en pagar esa vivienda mediante el alquiler.

Rentabilidad neta por alquiler y PER en España

Según el último informe sobre estos ratios del Banco de España, correspondiente al último trimestre de 2021 [quote]

En España tenemos, de media, una rentabilidad neta por alquiler del 3,7% y un PER de 27 veces (27 años/324 meses).

Estos datos pueden darnos una referencia sobre el valor de la vivienda: retomando la casa de nuestro ejemplo, veíamos que la vivienda generaba un 4,5% de rentabilidad anual, equivalente a un PER de 22,2, por lo que sería una vivienda más conveniente para comprar que para alquilar, pues genera una alta rentabilidad anual y su PER es inferior a la media. Expliquemos este razonamiento más detenidamente.

¿Es mejor comprar o alquilar una vivienda?

Una vez que tenemos estos datos, y hemos comprendido ambas reglas, con tan solo conocer el precio de venta o el de alquiler de una vivienda podremos calcular qué resultará más conveniente, si comprar o alquilar.

De nuevo retomamos el ejemplo de nuestra vivienda, una casa que se ofrece en alquiler por 1200 euros mensuales, y que a la vez está en venta por 320 mil euros, ¿cómo saber si es más conveniente comprar o alquilar?

Pues bien, por un lado, cogeríamos el precio del alquiler mensual y lo multiplicaríamos por el PER medio en España (27=324 meses), lo que nos daría un resultado de 388.800, lo que equivaldría a un precio estimado de venta, precio que, como vemos, está por encima de los 320 mil euros por los que se vende la vivienda.

Por otro lado, cogeríamos el precio de venta y lo dividiríamos entre el PER, lo que nos daría 987,65, lo que equivaldría al precio estimado de alquiler, precio que, como vemos, está por debajo de los 1200 euros por los que se está alquilando la vivienda.

De ambos razonamientos podemos concluir que, dicho inmueble, sería mejor para su compra que para su alquiler.